C начала июня в Казахстане вступило в силу ограничение ГЭСВ по ипотеке — с 25% до 20% годовых. Digital Business побеседовал с экономистом и банкиром Галимом Хусаиновым о резонансной попытке административного регулирования ипотечного рынка. Кстати, именно Галим предсказал, что банки в срочном порядке начнут сворачивать свои ипотечные программы. Его заявление прозвучало всего за неделю до начала коллапса. По задумке регуляторов, ограничение должно было сделать жилье доступнее. А фактически привело к массовой приостановке ипотечных программ крупнейшими банками страны.
Фото:depositphotos.com
«Halyk Bank», «Банк ЦентрКредит», «Нурбанк» и даже «Отбасы банк» (с программой Наурыз, сворачивание которой объяснили иначе) один за другим начали «временно» уходить с рынка ипотеки, ссылаясь на «технические работы» и пересмотр ставок. Очевидно, что проблема гораздо глубже: маржа по ипотеке при новых ограничениях стала слишком низкой, а банки не готовы раздавать долгие деньги себе в убыток.
На фоне растущего напряжения АРРФР в срочном порядке (накануне вечером, 17 июня) был выпущен документ, который откладывает введение новых лимитов по ставкам до 1 ноября 2025 года. Впрочем, как отмечает Галим Хусаинов, это не решение проблемы, а лишь ее перенос. О том, почему вмешательство государства в ценообразование ипотечных продуктов может обернуться тотальным коллапсом, как банки будут адаптироваться к новой реальности и стоит ли брать ипотеку летом 2025 года — читайте в нашем интервью с Галимом Хусаиновым.
Сроки сдвинуты
Прямо во время нашей беседы с Галимом в сети начали появляться новостные сводки со ссылкой на официальный релиз. Там говорилось следующее:
Агентство по регулированию и развитию финансового рынка подготовило проект, предусматривающий временное приостановление действия нормы о снижении предельной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным жилищным займам. В соответствии с проектом, максимальная ставка по ипотеке останется на уровне 25% до 1 ноября 2025 года. Ранее, 16 июня, вступило в силу постановление АРРФР и Национального банка, которым ставка была снижена с 25% до 20%.
Попросили Галима прокомментировать «включение задней передачи»:
Я думаю, было очевидно, что банки сразу остановят ипотечное кредитование и результат будет еще хуже. Банки, видимо, донесли свою позицию. И, соответственно, регулятор пошел на встречу. Надеюсь, что это вообще уберут в будущем. К тому же, все банковские эксперты также писали о том, что планируемые меры значительно снизят ипотечное кредитование, — выразил надежду наш собеседник.
Прецедент создан — как решать?
Хусаинов указал на ошибки регулятора и объяснил, что теперь нужно сделать, чтобы ипотека не исчезла с казахстанского рынка.
Я думаю, что любые продукты должны развиваться в соответствии с рынком. Только рынок должен регулировать ставку. Ограничения нужны для избегания спекуляций. Любое ограничение цены денег будет отражаться в сокращении рисков. Поэтому банки будут просто сокращать выдачи более рискованным клиентам. Чтобы как-то сократить риски при ограниченной ставке, государство могло бы пойти на встречу банкам и улучшить положение залоговых кредиторов, которые с каждом годом все больше и больше теряют свои права в пользу плохих заемщиков. Эффективность взыскания позволяет сокращать риски, а значит и цену ипотеки, что позволит уложиться в лимит, установленный регулятором, — объяснил Галим Хусаинов.
Money, money, money
Снижение маржи — очевидная причина, по которой банки свернули ипотеку. Но действительно ли все упирается только в деньги? Вот что по этому поводу думает Галим:
— Я думаю, что причины две: первая — техническая, так как требуется пересмотр продуктов и донастройка скоринговых моделей с учетом новых вводных. А уже вторая связана с сокращением маржи, — лаконично подытожил наш собеседник.
Сценарии до конца лета 2025 года
Галим поделился с нами своим видением развития ситуации на ипотечном рынке до конца лета. По его оценке, возможны как точечные корректировки, так и временные послабления для отдельных категорий заемщиков.
Банки подстроятся под ставку (уже под новую, пусть ее и перенесли на ноябрь) и будут просто закручивать скоринг и сокращать уровень одобрения, снижая риски. Другими словами, ипотека останется, но она будет малодоступной, ее смогут получить только заемщики с высоким скорбаллом, — объяснил Хусаинов.
Ипотека может начать мутировать
По словам Галима, на фоне снижения доходности по ипотеке банки вполне могут начать переориентироваться на потребительское кредитование. Такой формат кредитов быстрее, проще и выгоднее с точки зрения маржи. И начнутся ухищрения на рынке:
Вероятно, часть ипотеки переориентируют на залоговые потребительские кредиты. Другими словами, людям будут предлагать ипотеку под видом потребительского кредита под залог недвижимости, — спрогнозировал наш собеседник.
Будет долгая игра
Кто первый уступил — мы уже знаем. Сейчас это лишь поддавки, а не слабина. Галим рассказал, как, по его мнению, банки будут реагировать на сложившуюся ситуацию и какую роль в этом может сыграть регулятор. Он считает, что банки не сдадутся, а, скорее, вынужденно адаптируются. Регулятору (в дальнейшем) предстоит выбирать между смягчением ограничений, субсидированием ипотеки или предоставлением рынку возможности самостоятельно «проветриться».
Сдаваться никто не будет, все будут жить в такой реальности и придумывать выходы. К тому же, за счет регуляторных арбитражей банки могут вообще не кредитовать и жить только за счет размещения в ценные бумаги, — подытожил Хусаинов.
Копите деньги
Спросили Хусаинова прямо: стоит ли сейчас брать квартиру в ипотеку. «Не лучшее время», — однозначно ответил собеседник, но потом объяснил:
Советую подождать пару лет, пока базовая ставка не упадет, и потом брать ипотеку, а пока копить деньги, так как доходность тенговых активов при такой базовой ставке будет явно выше, чем рост стоимости жилья, — советует собеседник
Автор Сергей Никитин
Источник digitalbusiness.kz