После нескольких лет быстрого роста рынок жилья в Казахстане начал подавать признаки охлаждения. Продажи снижаются, покупатели стали осторожнее, а рост цен замедляется. Что происходит с недвижимостью и чего ждать в ближайшие месяцы,сообщает zakon.kz.
Фото: freepik
Рынок остывает, но не падает
В мае 2026 года средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Казахстане составила 614 019 тенге. Месяцем ранее показатель был немного выше – 615 933 тенге. Одновременно замедляются и темпы роста цен. Если в апреле индекс стоимости нового жилья к марту составлял 100,6%, то в мае к апрелю – уже 100,2%.
Еще более заметные изменения происходят на вторичном рынке. По данным Бюро национальной статистики, в мае индекс цен составил 99,4% к апрелю. Иными словами, квартиры на вторичном рынке в среднем подешевели на 0,6% всего за месяц.
На этом фоне все чаще появляются разговоры о начале спада. Однако девелопер и эксперт в сфере строительства и реновации Диляра Сейтнурова считает такие оценки преждевременными, поскольку активность последних лет во многом поддерживалась дополнительными стимулами для покупателей. Когда такая "подпитка" уходит, рынок ищет свой настоящий уровень.
По данным БНС, в мае по стране было зарегистрировано 30 420 сделок купли-продажи жилья. На первый взгляд цифра выглядит тревожно. Однако, по словам эксперта, многое зависит от того, с каким периодом сравнивать текущие показатели.
"Если развернуть статистику за последние 2-3 года, картина меняется. Май 2026 года идет примерно на уровне 2024 года и заметно выше 2023-го. Это не обвал рынка, он возвращается к стабильным значениям после очень активных выводов пенсионных накоплений 2024 и 2025 годов".-Диляра Сейтнурова
Покупатели больше никуда не спешат
Главное изменение последних месяцев связано не столько с ценами, сколько с поведением покупателей.
По наблюдениям Диляры Сейтнуровой, сегодня сделки заключаются медленнее, чем год назад. Потенциальные покупатели дольше принимают решения, тщательнее оценивают варианты и активнее торгуются. Одновременно ужесточились требования при рассмотрении ипотечных заявок, что также влияет на спрос.
В результате продавцам становится все сложнее находить покупателей на прежних условиях.
Эта тенденция хорошо заметна на примере Алматы. В мае в крупнейшем городе страны было зарегистрировано 4 925 сделок. Это на 24,2% меньше, чем в апреле, и на 31,2% меньше, чем год назад. Тем не менее Алматы по-прежнему остается одним из крупнейших центров жилой недвижимости в стране.
Почему исчез прежний ажиотаж?
По мнению эксперта, одна из причин происходящего связана с постепенным ослаблением тех стимулов, которые поддерживали спрос в предыдущие годы.
Речь идет не только об изъятиях пенсионных накоплений, но и о льготных ипотечных программах. За последние 5 лет казахстанцы вывели 5,7 трлн тенге "пенсионных", значительная часть которых использовалась для покупки жилья и первоначальных взносов по ипотеке.
При этом данные Ассоциации финансистов Казахстана показывают, что зависимость жилищного сектора от программ с государственной поддержкой остается высокой. Если в первом квартале 2025 года на рыночные ипотечные продукты приходилось 26,1% новых выдач, то год спустя их доля сократилась до 14,9%.
"Льготная ипотека заняла 85% от новых выдач жилищных кредитов".- АФК
Фактически это означает, что спрос на жилье все сильнее зависит от механизмов государственной поддержки.
Как повлияет на цены новая базовая ставка?
В начале июня Нацбанк снизил базовую ставку до 17%. Однако основная масса граждан этого практически не заметит: большинство покупателей пользуются льготной ипотекой, считает Диляра Сейтнурова.
"Разницу в понижении почувствуют пользователи коммерческой ипотеки, а также строительные компании с кредитными линиями в банках второго уровня",– полагает эксперт
Что будет с ценами?
По оценке Сейтнуровой, в популярной "вторичке" и новостройках цены могут снизиться на 5-15% в ближайшие 12-18 месяцев.
"Льготные программы смягчат падение, но полностью его не вытянут". -Диляра Сейтнурова
Таким образом, по мнению специалиста, ситуация на рынке жилья сегодня зависит прежде всего от способа покупки. Тем, кто рассчитывает на льготную ипотеку, ждать особого смысла нет, поскольку условия вряд ли станут выгоднее. А вот покупатели коммерческой ипотеки могут получить более интересные предложения ближе к концу года.
Автор Андрей Зубов
Источник zakon.kz