Как жилая, так и коммерческая недвижимость не всегда бывает на 100% свободна к продаже и другим сделкам. На объект могут быть наложены обременения, из-за которых собственник недвижимости не может распоряжаться ей по своему желанию. Но это не повод избегать такие объекты. Всё решаемо. Какие бывают обременения, на что они влияют и могут ли навредить покупателю, напомнит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова,сообщает kn.kz.
Источник фото: из личного архива Ж. Нурлановой
Какие существуют обременения?
В сделки с объектами, на которые наложены обременения, вступать можно, но они будут более сложными, потому что в процессе передачи прав на недвижимость, придётся сделать все необходимые манипуляции для ликвидации обременений: снять залог банка, отменить арест судоисполнителя и т.д. Если вы располагаете временем и можете подождать, пока всё приведут в порядок – можно не бояться покупать квартиру, над которой висит ипотечный долг предыдущего хозяина или другое обременение.
– Обременения прав на недвижимость – это законные ограничения распоряжения объектом. Они прописаны в 5 статье закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Некоторые обременения возникают по воле владельца недвижимости. Допустим, если человек взял ипотечный заем под залог своей квартиры. Это частый случай, это не страшно, с этим сталкивается, наверное, большая часть казахстанцев. Но продать или подарить ипотечную квартиру без ведома банка-залогодержателя – нельзя. Но есть и такие обременения, которые от воли собственника не зависят. Например, если человек решил не платить кредит, накопил долгов, кредитор подал в суд и по решению суда на недвижимость наложили арест, – объясняет Жазира Саттарова.
Поэтому перед покупкой объекта, надо запросить у продавца недвижимости кадастровую справку и посмотреть, какие есть обременения, сняты ли они, и заодно сверить данные владельца недвижимости. В случае с покупкой частного дома или земельного участка, лучше ещё запросить у владельца справку о наличии обременений от Управления земельных отношений.
Обременения на недвижимость подлежат госрегистрации, так что скрыть их не получится. По закону, государственной регистрации в правовом кадастре подлежат следующие обременения прав на недвижимое имущество:
- право пользования на срок не менее одного года, в том числе аренда, безвозмездное пользование, сервитуты, право пожизненного содержания с иждивением, рента;
- право доверительного управления, в том числе при опеке, попечительстве, в наследственных правоотношениях, банкротстве и другие;
- залог;
- арест;
- ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции;
- иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, за исключением преимущественных интересов.
Нюансы права пользования
Аренда
Да, право аренды – это тоже обременение. Начнём с того, что, как таковое наличие арендатора у недвижимости не препятствует, например, продаже этой недвижимости. А в случае с коммерческими объектами наличие арендаторов у продаваемой недвижимости – это даже плюс (объект с арендаторами купят по более высокой цене, потому что он уже приносит пассивный доход).
– Но в соответствии со статьей 559 особенной части Гражданского кодекса РК – переход права собственности к другому лицу на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, если арендатор заключил официальный договор с прежним хозяином, вы по закону не можете его выселить до окончания договора аренды. На нового владельца при покупке переходят все обязательства по договору аренды, заключённому прежним собственником. Поэтому если вы намерены сразу въехать и жить либо работать в купленном объекте – нужно поинтересоваться о наличии обременения, связанного с арендаторами, – говорит адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Ссуда
Ситуация с правом безвозмездного пользования (договором ссуды), аналогичная с арендной. Права нового собственника обременяются правами ссудополучателя на весь срок действия договора. Как и в случае с арендатором недвижимости, согласия ссудополучателя на продажу ссудного объекта не требуется. Но по-человечески, конечно, лучше о таком предупреждать.
Сервитут
Сервитут – это право на ограниченное целевое пользование чужим земельным участком, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций, охотничьего и рыбного хозяйств и иных нужд. Сервитут тоже сохраняется в случае смены собственника, и получение чьего-либо согласия на продажу или дарение участка с сервитутом, не требуется.
– Термин «сервитут» в переводе с латыни означает «подчинённое положение». И для покупателя, это, по сути, препятствие в пользовании объектом. Отменить сервитут возможно не всегда и только в судебном порядке. Например, если на земельном участке с сервитутом предусмотрен проезд какого-то спецтранспорта и других вариантов обхода этого участка нет, скорее всего, сервитут будет действовать и ничего с этим не поделать. Бывали случаи, что люди покупали землю под ИЖС, а из-за сервитута было невозможно построить дом, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Рента
Право пожизненного содержания с иждивением (например, рента) возникает на основании договора. Получатель ренты передает свою недвижимость в собственность плательщику ренты, который пожизненно содержит с иждивением получателя ренты (или указанного им третьего лица). Но здесь в соответствии со статьёй 538 Гражданского кодекса при передаче имущественных прав или постановке недвижимости в залог, требуется согласие получателя ренты.
Нюансы права доверительного управления
Доверительное управление – это сделка, по которой собственник передаёт недвижимость доверительному управляющему. И тот от своего имени управляет, пользуется и распоряжается имуществом. В соответствии со статьёй 891 Гражданского кодекса изменение собственника имущества не прекращает доверительного управления. И согласия доверительного управляющего на передачу имущественных прав не требуется.
Нюансы залога
Залог – это обременение, которое часто возникает при заключении ипотечного договора. Залог нужен для того, чтобы банку было обеспечено ответственное выполнение основного обязательства – выплаты заёмных средств. Поэтому по закону залогодержатель (допустим, банк) может погасить долг кредитора из стоимости заложенного имущества.
– В случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу. То есть, купив квартиру в залоге, покупателю придётся платить ещё и долг предыдущего собственника, так как по статье 323 Гражданского кодекса РК правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя. В этом случае смена собственника заложенного имущества невозможна без согласия залогодержателя, – отмечает Жазира Саттарова.
Нюансы ареста
Арест имущества могут наложить по решению суда судебные исполнители, а также органы дознания и органы предварительного следствия. С арестованным имуществом нельзя совершать сделки, пока арест не будет снят. Владелец арестованного имущества обязан просто обеспечить его сохранность. И выполнять условия, которые нужны для снятия ареста (например, выплачивать долговую сумму, из-за которой был наложен арест).
Нюансы ограничений от госорганов
Такие ограничения в распоряжении имуществом могут быть наложены на человека, если он не погасил налоговую задолженность. Согласно статье 613 Налогового кодекса РК, налогоплательщик обязан обеспечить сохранность имущества, ограниченного в распоряжении и не может заключать сделки с такой недвижимостью, пока не погасит долг.
Как избавиться от обременений на недвижимость?
Иногда может быть наложено обременение и на долю в недвижимости, которая принадлежит одному собственнику или нескольким. Причины те же: залог, арест и другие.
– При наложении обременения на долю в недвижимости нельзя отчуждать весь объект недвижимости по соглашению между остальными собственниками. То есть, продать всю квартиру, доля в которой, например, под арестом – запрещено законом. Но, в то же время обременения на долю в имуществе, не препятствуют другим собственникам распоряжаться своими долями, как им вздумается. То есть, они свои доли продать или подарить – могут, – объясняет адвокат Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазира Саттарова.
Все ограничения на недвижимость регистрируются в органе юстиции. Мы уже говорили, что имеющикся ограничения прописаны в кадастровой справке. Она называется «сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Можно запросить её как через E-gov, так и в банковском приложении (это хозяин объекта может сделать при вас за 5-10 минут). Там указан тип ограничения, дата его наложения, основания наложения и орган, который их наложил.
– Если владелец недвижимости отказывается такую справку предоставить или ищет повод, чтобы этого не делать – тут что-то не так. Нормальный продавец, который адекватен и заинтересован в продаже квартиры, не станет скрывать правоустанавливающие и любые другие документы от покупателя. Справка должна быть «свежая»: желательно полученная день-в день. Потому что арест могли наложить, условно говоря, вчера, а справку вам показать недельной давности. Поэтому я бы даже порекомендовала покупателю прямо в день сделки ещё раз запросить продавца «вытащить» из E-gov справку для надёжности и спокойствия, – советует Жазира Саттарова.
Обременения могут быть наложены и несколько лет назад. Основание для снятия любого вида обременения – это прекращение ситуации, из-за которой оно было наложено. То есть, владелец жилья должен, например, оплатить ипотеку, отдать долги, погасить обязательства перед кредиторами и так далее. Потом с доказательством о снятии обременения обратиться в ЦОН, egov или на сайт e-otinish, подав заявление с приложением подтверждающих документов.
Но иногда владелец недвижимости и покупатель договариваются о том, что именно покупатель погашает долг, снимается обременение и продавцу выплачивается ещё сверх того, какая-то оставшаяся часть денег.
– Это нормальная практика, если каждый шаг фиксируется документально, а не на словах. И в таких сделках обязательно должен быть юрист или риелтор, чтобы всё проконтролировать! – напоминает Жазира Саттарова.
Сложнее всего из обременений снять арест по гражданскому или уголовному делу:
Если арест был наложен судом по гражданскому делу – то по статье 160 Гражданско-Процессуального Кодекса, обеспечение иска может быть отменено тем же судом по заявлению лица, участвующего в деле, сторон арбитражного разбирательства или по собственной инициативе. Чтобы снять арест, необходимо обратиться в суд с приложением документов, подтверждающих, что решение суда исполнено. Если был привлечён судисполнитель, для снятия обременения нужно будет оплатить ещё и его работу. Обычно это 10% от суммы, фигурирующей в деле.
Если арест был наложен в ходе производства по уголовному делу, то арест будет снят после предварительного следствия, если дело прекращено. А если дело будет передано в суд, то уже на суде будет решён вопрос о снятии ареста в случае обвинительного или оправдательного приговора по решению суда.
– Хотелось бы напомнить владельцам обременённой недвижимости, чтобы они сразу приводили в порядок документы, как только появились все основания и доказательства для снятия ареста. То есть, оплатили задолженность по ипотеке, либо исполнили решение суда и тому подобное, сразу обращайтесь в тот орган, который наложил обременение с заявлением на снятие ареста с недвижимости. Часто в ходе длительных судебных тяжб или по невнимательности арест остаётся на объекте долгие годы, хотя причины, по которым арест был наложен, уже исключены. Переживать не надо: обращение в суд с иском об освобождении недвижимости от ареста – это предусмотренный законом способ защиты прав собственника имущества, – говорит Жазира Саттарова.
Обременений бояться не надо, если обе стороны: как покупатель, так и продавец, заинтересованы в сделке и действуют по закону. Главное – работать с риелтором или юристом, чтобы быть уверенным, что всё проверено и что после договора купли-продажи не будет никаких неприятных «сюрпризов».
Благодарим за помощь в подготовке материала партнера портала kn.kz адвоката Карагандинской областной коллегии адвокатов Жазиру Серпыловну Саттарову. Связаться с ней по решению юридических вопросов можно по следующим контактам:
8-701-463-05-65,
8-777-485-34-68,
@advocate_sattarova_zhazira.
Источник kn.kz