За последние три года Алматы пережил серию подземных толчков, включая сильное 5-балльное землетрясение в начале 2024 года. Тогда в СМИ сообщали о резком всплеске интереса горожан к аренде и покупке жилья на первых этажах, а также к переезду в частный сектор. И вот в понедельник, 28 сентября 2026 года, после очередного землетрясения интенсивностью 3–4 балла, интерес алматинцев к квартирам на нижних этажах возник снова.
Фото: Adsiz Gunebakan/Anadolu Agency via Getty Images
Digital Business поговорил с экспертом по премиальной недвижимости, Private Capital Advisor Виталием Шалаевым о том, как алматинский рынок жилья реагирует на подземные толчки, как меняются приоритеты покупателей и стоит ли ждать падения цен на высотное жилье.
«Пока говорить о массовом изменении спроса рано»
Землетрясения стали значимым фактором для рынка недвижимости Алматы, и реакция покупателей на ощутимые толчки обычно разворачивается по знакомому сценарию. Люди начинают внимательнее смотреть на этажность, часть покупателей откладывает решение, а интерес смещается в сторону малоэтажных комплексов и частных домов. Однако недавнее землетрясение интенсивностью 3–4 балла дало очень показательный пример того, насколько быстро могут измениться приоритеты конкретного человека.
Еще вчера клиент собирался арендовать квартиру на 11-м этаже в ЖК AMIR в Бостандыкском районе. Это современный комплекс переменной этажности от 6 до 12 этажей. Квартира его устраивала, и решение практически было принято. Но сразу после толчков он написал, что передумал. При этом от самого комплекса он отказаться не хочет, теперь задача — найти квартиру там же, но на более низком этаже.
Хотя городские службы не зафиксировали серьезных повреждений и физически рынок за несколько часов никак не изменился, психология покупателя меняется практически мгновенно.
По моим наблюдениям, после ощутимых землетрясений психологический барьер чаще всего начинается примерно с девятого этажа. Дело не обязательно в безопасности самого здания, а в том, что чем выше находится квартира, тем заметнее ощущаются колебания. Поэтому вчерашние преимущества (высокий этаж, панорамные окна, вид на горы и город) на какое-то время перестают восприниматься однозначно положительно.
Пока говорить о массовом изменении спроса рано, за первые дни мы получили лишь единичные подобные обращения. Первый день вообще не самый показательный: люди возвращаются домой, обсуждают произошедшее с семьей и только после этого начинают пересматривать решения об аренде или покупке. Реальную реакцию рынка будет интереснее оценивать позже.
«После прошлых толчков был ажиотажный спрос на малоэтажки»
При этом низкий этаж не означает, что дом безопаснее, и это принципиальный момент: этаж квартиры и сейсмостойкость самого здания — совершенно разные вещи. В Алматы строительство идет с учетом высокой сейсмичности территории, а при проектировании применяется СП РК 2.03-30-2017 «Строительство в сейсмических зонах Республики Казахстан». Для конкретных площадок в городе расчетная сейсмичность определяется с учетом местоположения и грунтовых условий и может составлять 9 баллов.
Поэтому неправильно делать вывод, будто первый этаж безопасен, а одиннадцатый — нет. На нижнем этаже человек прежде всего чувствует себя спокойнее психологически: там меньше ощущаются колебания высотного здания, плюс есть понимание, что находишься ближе к выходу. Здесь важно разделять реальную конструктивную безопасность объекта и субъективное ощущение жителя.
Если посмотреть на предыдущие подобные ситуации, один из наиболее заметных эффектов — рост интереса к малоэтажным проектам. После прошлых толчков мы наблюдали практически ажиотажный спрос на такой формат.
Эксперт рассказал, снизятся ли цены на квартиры в Алматы после недавнего землетрясения — изображение 2
При этом покупатель не обязательно хочет переехать в частный дом. Ему по-прежнему нужны инфраструктура, паркинг, охрана, обслуживание и хорошая локация. Но вместо 15—20-этажного дома он начинает смотреть на проекты высотой в три-четыре этажа. В обычной ситуации малоэтажность выступает лишь одной из характеристик объекта, но после землетрясения внезапно превращается в одно из главных преимуществ.
Заметного увеличения запросов на частные дома мы пока не увидели, однако прошлый опыт показывает интересную закономерность: цены начинают повышать продавцы еще до того, как сформировался реальный спрос. Особенно это заметно в сегменте домов стоимостью от 250 млн тенге.
После ощутимых толчков собственник видит потенциальный интерес к частному сектору и может практически сразу поднять цену на 50–100 млн тенге. Хотя покупателей больше еще не стало. Получается парадокс: рынок еще не успел сформировать новый спрос, а продавец уже заложил его в ценник. Не исключено, что в ближайшие дни мы снова увидим такие случаи.
«Через несколько недель рынок все забывает»
В вопросе цен на высокие этажи возникает другой парадокс. После землетрясения часть владельцев задумывается о продаже, а число желающих купить жилье на верхних этажах временно падает. Логично предположить, что стоимость должна идти вниз, однако собственники рассуждают иначе: продавать они готовы, а давать существенный дисконт — нет.
Поэтому первым меняется не ценник, а ликвидность объекта. Квартира дольше висит в экспозиции, покупатели чаще сомневаются, отказываются от просмотров или переключаются на варианты пониже. Чтобы эта ситуация начала системно давить на цены, она должна сохраняться достаточно долго, но по нашей практике этого обычно не происходит.
Главное, что показывают предыдущие землетрясения: через несколько недель рынок все забывает. Эмоциональная реакция наиболее выражена в первые дни, но если сильные толчки не повторяются, рынок довольно быстро возвращается к прежним привычкам. По нашим наблюдениям, эта фаза длится примерно первые недели.
Уже через три-четыре недели покупатели снова выбирают недвижимость по привычным критериям: локации, цене, площади, качеству дома, ремонту и виду из окна. Поэтому само по себе недавнее землетрясение фундаментально рынок Алматы не изменит, оно лишь временно смещает приоритеты. Совершенно другой сценарий возможен только при повторных ощутимых толчках, когда эмоциональный всплеск может перерасти в устойчивый сдвиг спроса.
Luxury-сегмент Алматы находится в иной ситуации. Значительная часть самых дорогих проектов города представлена малоэтажной застройкой с небольшой плотностью, закрытой территорией и малым количеством квартир, поэтому для них эффект минимален. В премиальных комплексах высотой 9–10 этажей локальная реакция возможна, но покупатели в этом сегменте менее склонны принимать решения под влиянием краткосрочных эмоций, так что серьезных изменений цен здесь ждать не стоит.
«Покупка жилья связана с ежедневным базовым ощущением безопасности»
Если ко мне завтра придет покупатель и скажет, что после землетрясения боится покупать квартиру в Алматы, я прежде всего предложу отделить эмоции от фактов. Нужно смотреть не только на этаж: важно понимать год строительства, конструктив здания, а также особенности конкретного проекта и участка, на котором он расположен.
Уже на основе этих данных стоит выбирать этаж, где человеку будет психологически комфортно жить. Если высотность вызывает постоянное беспокойство, покупать квартиру только ради панорамного вида точно не имеет смысла.
Luxury-сегмент Алматы находится несколько в другой ситуации. При бюджете от 150 млн тенге выбор становится заметно шире. В этом сегменте всегда можно рассмотреть альтернативные современные проекты в Медеуском или Бостандыкском районах и подобрать качественный формат с меньшей этажностью.
В конечном счете покупка жилья связана не только с расчетом ликвидности и стоимости квадратного метра, но и с ежедневным базовым ощущением безопасности. И подобные события быстро возвращают рынок к пониманию этой фундаментальной вещи.
Автор Ади Туркаев
Источник digitalbusiness.kz