Сдача жилья в аренду – так называемый «пассивный доход», который очень распространён среди казахстанцев. С 2026 года в Казахстане вступит в силу новый налоговый кодекс. И в стране появится новый налоговый режим для самозанятых: в список сфер войдёт аренда и субаренда жилья. Прежние варианты сдачи жилья – по патенту, с уплатой налога через приложение – будут отменены. Как теперь придётся работать? И что об этом думают эксперты и казахстанцы,сообщает kn.kz.
Фото:depositphotos.com
Раньше в Казахстане были 5 способов оформления для того, чтобы легализовать арендный бизнес. 3 налоговых режима предполагали регистрацию в качестве ИП (индивидуального предпринимателя) и ещё 2 – для физлиц. Если человек был оформлен в качестве индивидуального предпринимателя, он мог сдавать квартиру либо по патенту, либо на основе упрощённой декларации, либо с помощью специального мобильного приложения.
Что изменится?
С 2026 года люди могут сдавать в аренду жильё, не оформляя ИП. Придётся платить только социальные платежи, которые составят 4% от полученного дохода. Распределение таково: 2% – пенсионные, 1% – медицинское страхование, и ещё 1% – социальные отчисления.
У нового налогового режима есть ещё несколько критериев. Во-первых, не нужно будет платить подоходный налог (ставка ИПН 0%). Во-вторых, доход от аренды для самозанятых должен быть не больше 300 МРП в месяц. В 2026 году будет новый МРП, но для ориентира посчитаем по нынешнему: 3932 тенге умножаем на 300 и получаем 1 179 600 тенге. Работать можно только с физлицами и без наёмных сотрудников.
В Комитете госдоходов отметили, что даже если человек уже зарегистрирован как ИП, он вполне может перейти на новый режим. Просто надо сняться с учёта как ИП и начать работать через специальное мобильное приложение для самозанятых (регистрация в нём бесплатна). Через него можно выдавать арендатору электронные чеки без необходимости приобретать кассовый аппарат. Также в приложении можно вести учёт доходов и рассчитывать сумму социальных взносов.
Приведём пример. Вы планируете сдавать квартиру за 200 тысяч тенге в месяц. Регистрируетесь как самозанятый в приложении, приняли оплату, выдали электронный чек арендаторам и перечислили сразу же в приложении 8000 тенге (4%) соцплатежей.
Мы поговорили с карагандинкой Айзат Мустафиной, которая уже около 7 лет сдаёт жильё в аренду. Она отметила, что новшества, которые ожидаются в 2026 году, ей лично по душе.
– Как простому обывателю, мне идея нравится. Раньше я специально регистрировала ИП, чтобы сдавать квартиру. Потом какое-то время у меня не было недвижимости для аренды, и я закрыла ИП. Сейчас у меня снова появилась квартира, которую сдаю уже больше года, но доход пока никак не оформила. Всегда переживаю, что дойдёт до проверок и могут оштрафовать. Если всё будет так, как предполагается – что появится специальное мобильное приложение, через которое можно будет оплачивать пенсионные и социальные отчисления, медстраховку, – это просто супер. Это даже плюс: ты и так платишь пенсионные взносы с работы, а тут ещё сама себе дополнительно закидываешь. Я считаю, это замечательно, если всё действительно будет так просто, – считает Айзат Мустафина.
Есть в арендном бизнесе и тревожные моменты, которые отметила наш арендодатель.
– Проблема в том, что на словах у нас всё красиво, а на практике люди не хотят связываться с налоговыми органами. У меня был негативный опыт — приходишь в налоговую, тебе ничего толком не объясняют, отправляют из кабинета в кабинет, и в итоге всё равно приходится нанимать бухгалтера, а это дополнительные расходы. Я, например, сдаю однокомнатную квартиру за 100 тысяч тенге в месяц. Если ещё платить бухгалтеру, то это просто невыгодно! А ведь есть амортизация, ремонт, где-то что-то сломалось, подлатать, покрасить – и всё это за мой счёт. Иногда с арендаторами делим расходы пополам, – объясняет Айзат Мустафина.
Иные способы
Сдавать квартиру можно и через подачу декларации о доходах – по форме 270.00. Там нужно просто указать доход с аренды и заплатить налог по ставке для физлиц.
Если квартиру вы сдаёте не физлицу, а юрлицу, переживать тоже не надо: фирма, арендующая ваш объект, сама удержит налог и перечислит его в бюджет. То есть, вы будете получать «чистую арендную плату» без необходимости каких-то дополнительных вычетов.
Если вы уже работаете как ИП и не хотите ничего менять (или просто вам нравится и подходит именно этот режим), можно выбрать упрощённый налоговый режим для бизнеса. Но придётся самим платить налоги каждый квартал, делать отчётность и всё подсчитывать.
– Если через мобильное приложение можно будет зарегистрироваться как самозанятый и самостоятельно делать отчисления, я только «за». Так хотя бы буду спать спокойно, зная, что всё законно, и никто завтра не придёт с проверкой! Что касается варианта с декларацией – это мне неудобно. Честно говоря, муторно: нужно разбираться, как сдавать, вникать. Мне бы хотелось, чтобы всё было в один клик – указала доход, сделала отчисления и всё. Без лишних движений и расходов, – высказала своё мнение карагандинка Айзат Мустафина.
Подорожает ли аренда?
Грядущие изменения в налоговом законодательстве, могут спровоцировать рост ставок на аренду недвижимости. Так как многим физлицам, ранее сдававшие квартиры в аренду неофициально, придётся платить соответствующие налоги. Конечно, люди захотят как-то компенсировать свои траты, и однозначно будут повышать цены на аренду жилья.
– На мой взгляд, с учётом ситуации в Казахстане я склоняюсь к выводу, что частично рост ставок аренды возможен, но массового и резкого повышения ожидать, скорее всего, не стоит. Вот как это вижу: в сегменте дешёвого жилья или там, где много альтернатив – арендодатели, вероятно, повысят цену незначительно или оставят её прежней, чтобы не терять арендаторов. В сегменте более качественного жилья, где предложение ограничено и арендаторы готовы платить чуть больше – там возможно увеличение ставки аренды. Если налоговая нагрузка для арендодателя будет всё же значительной или появятся дополнительные расходы: ремонт, оформление, возможные штрафы за несоблюдение – тогда рост станет более вероятным, – считает риелтор агентства недвижимости ЦАН Ольга Ивко.
Но не все арендодатели считают, что повышать ставки нужно и целесообразно.
– Насчёт того, что арендная плата может вырасти — тут всё зависит от человека. Я, например, не гонюсь за прибылью. Конечно, деньги никому не лишние, но хороших арендаторов найти сейчас непросто. И всегда было непросто. Если у меня живёт сейчас семья, которая аккуратно относится к жилью и снимает его уже не первый год, я не буду повышать цену. Эти 4% – небольшая сумма, и, в конце концов, она идёт мне же. Пусть и до пенсии можно не дожить, но всё равно это мои отчисления, так что не вижу в этом проблемы, – рассуждает карагандинский арендодатель Айзат Мустафина.
Поэтому переживать, что аренда повысится резко и намного – мы всё-таки нашим читателям не советуем. Ответственный арендодатель и ответственный арендатор наверняка смогут договориться и прийти к обоюдновыгодному решению.
Новый налоговый режим даёт государству легализацию доходов от сдачи недвижимости в аренду без дополнительной бюрократии. Для физлиц нагрузка по выплатам снижается с прежних 10% – это тоже положительный эффект. Плюс удобная оплата через приложение, что тоже немаловажно. Поэтому если вы решили сдавать квартиру/квартиры и ежемесячный доход с аренды не превышает 1,2 миллиона тенге (ориентировочно – напоминаем, что сумма привязана к ставке МРП) проще всего стать самозанятым.
Источник kn.kz