Нацбанк готовит новые правила для ипотеки, банки ужесточают условия, а цены на недвижимость растут. Что делать в такой ситуации: брать ипотеку сейчас или подождать?
Фото: shutterstock.com, krisha.kz
Разбираем условия банков, планы Нацбанка и прогнозы экспертов.
Что происходит с ипотекой сейчас
В 2025 году рынок оказался под давлением: базовую ставку повысили, из-за этого на некоторое время БВУ заморозили выдачу ипотеки, затем возобновили, пересмотрев условия.Стабильно кредитовал и не менял условия только Отбасы банк.
Оформить ипотеку на первичку проще — действуют партнёрские программы совместно с застройщиками.
А вот взять заём на вторичку можно далеко не в любом банке.
Ипотеку на вторичку сейчас выдают только пять банков:
- Halyk Bank.
- Банк ЦентрКредит.
- ForteBank.
- Altyn Bank.
- Отбасы банк.
В других банках программы либо ограничены, либо приостановлены.
Условия ипотеки в БВУ:
- Средняя ставка — 22% годовых.
- Первоначальный взнос — от 20%.
- Срок — до 20 лет.
В Отбасы:
- Ставка — от 3.5 (жилищный заём) до 8.5% (промежуточный).
- Первоначальный взнос — от 50% на депозите.
Какие изменения ждут ипотеку в 2026 году
Главное нововведение — новая методология расчёта ставки: она будет индивидуальной.
Ставка напрямую будет зависеть:
- от срока кредита,
- размера первоначального взноса,
- риска невозврата.
Например:
— При взносе 20% и большом сроке ипотеки риск выше: ставка будет высокой.
— Взнос 50–70% и небольшой срок — риск ниже: ставка будет снижаться.
Речь идёт о коэффициенте LTV (Loan-to-Value) — доле кредита от стоимости жилья.
Формула: LTV = сумма кредита/стоимость объекта × 100%.
Ожидается, что такая система расчёта начнёт действовать с июля следующего года.
Что происходит с ценами на недвижимость
Цены на недвижимость растут практически во всех крупных городах.
Так, начиная с августа 2025 года цены на квартиры в новостройках каждый месяц показывают только положительную динамику.
На вторичке также стабильный рост и рекордно высокая стоимость за квадрат: средняя цена в Алматы перешагнула исторический максимум и достигла 803 380 тг/кв. м.
Брать ипотеку сейчас или подождать
По оценке экспертов, в ближайшие месяцы снижать базовую ставку не планируют, а значит, условий ипотеки уровня 2020–2022 годов уже не будет — с этим придётся смириться.
Имран Османов, руководитель отдела продаж Krisha.kz
— Ипотека под 20–25% — это новая реальность.Но следует помнить, что процент по ипотеке мы можем изменить, например, сделать рефинансирование займа, а вот текущую сумму — нет.
Поэтому, если нашли вариант по хорошей цене и с платежом, который вам по силам, — брать нужно сейчас. Потому что дальше будет только хуже, и купить квартиру станет труднее.
Когда стоит подождать
Исключение — вкладчики Отбасы банка, которые уже накопили 50%, но ждут поднятия ОП, достаточного для оформления жилищного займа, а не промежуточного.
Переплата по жилзайму будет ниже, условия лучше, но нужно быть готовым к тому, что цена может подрасти на 5–10%, — объясняет Имран Османов.
Брать ипотеку сейчас, если:
- нашли квартиру по хорошей цене;
- прошли предварительное одобрение и ежемесячный платёж вполне устраивает;
- хотите успеть до роста цен 2026 года.
Ждать, если:
- вы копите через Отбасы и рассчитываете на жилищный заём.
Решающим фактором сейчас является не ставка по ипотеке, а хорошая цена квартиры.
Автор Ирина Милаярова
Источник krisha.kz