Что нужно учитывать перед тем, как подписать кредитный договор на покупку недвижимости,сообщает banki.ru.
Фото:pixabay.com
Покупка квартиры с использованием ипотеки — одно из самых серьезных финансовых решений в жизни человека. Особенно сейчас, когда цены на квартиры и ставки очень высоки. Однако прежде чем ставить подпись под кредитным договором, важно трезво оценить, сможете ли вы реально обслуживать ипотеку на протяжении всего срока кредита, который порой составляет 30 лет. В этой статье разбираем ключевые аспекты, которые помогут понять, насколько это посильная нагрузка для вашего бюджета.
Как рассчитать все возможные траты на ипотеку
Чтобы понять, получится ли платить ипотеку без вреда для семейного бюджета, нужно внимательно рассчитать следующие факторы:
Определяем максимальную сумму кредита
Первый шаг для нашей оценки — это понять, какую сумму вы реально можете потратить на ипотеку без риска для финансовой стабильности. Банки обычно рекомендуют, чтобы ежемесячный платеж не превышал 30–40% от вашего чистого дохода. Например, если ваш доход после вычета налогов составляет 70 000 рублей, безопасный предел ипотечного платежа — примерно 21 000–28 000 рублей. То есть при первоначальном взносе в 2 млн рублей можно себе позволить квартиру стоимостью менее 4 млн рублей.
Важно! При этом учитывайте, что это лишь платеж по основному долгу и процентам. В эту стоимость не входят коммунальные услуги, страховка жилья и жизни (часто обязательная при ипотеке), а также непредвиденные расходы на ремонт и содержание жилья, которые также нужно учитывать при составлении бюджета.
Если вы еще не ведете учет своих доходов и расходов, самое время начать. Хотя бы пару месяцев записывайте все, что заработали и на что потратили. Это поможет понять, какую часть доходов вы реально расходуете. К полученной сумме ежемесячных расходов добавьте 10–20% на разовые траты в течение года: отпуск, абонемент в фитнес-клуб, страховку автомобиля. При этом в расчет доходов лучше не включать премии и бонусы — в кризисные периоды работодатели обычно сокращают их в первую очередь. Если ваши доходы стабильно превышают расходы и при этом остается достаточно большая свободная сумма, можно смело переходить к выбору квартиры и банка для ипотеки.
Рассчитываем платежи
Чтобы понять, потянете ли вы ипотеку, полезно заранее рассчитать предстоящий ежемесячный платеж. Это можно сделать с помощью онлайн-калькуляторов, которые есть на Банки.ру, либо вручную по формуле аннуитетного платежа (такой платеж — самый распространенный в договоре ипотеки:
Платеж = СЗ × ЕС × (1 + ПС)ⁿ / ((1 + ЕС)ⁿ – 1)
где:
- ЕП – размер ежемесячного платежа;
- С – сумма займа;
- ПС – месячная ставка по займу в долях от единицы, которая вычисляется по формуле: годовая ставка / 12 месяцев / 100%;
- n – срок кредита (в месяцах).
Например, квартира стоит 12 млн рублей. Вы готовы заплатить первоначальный взнос в 4 млн рублей и хотите взять ипотеку на 8 млн рублей на 30 лет под 20% годовых. При таком раскладе ежемесячный платеж составит примерно 133,7 тысячи рублей.
Важно! При расчете комфортного ипотечного платежа в первую очередь ориентируйтесь на реальный уровень доходов с учетом всех обязательных расходов. В расчет нужно включить не только основные траты, но и дополнительные обязательства: алименты, выплаты по потребительским кредитам, расходы на съемное жилье, коммунальные платежи и другие регулярные расходы. Только такой комплексный подход позволит понять, какую сумму вы действительно сможете отдавать банку без ущерба для бюджета.
Учитываем первоначальный взнос
Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита и, соответственно, ежемесячный платеж. Стандартный минимальный взнос для большинства банков — 20% стоимости квартиры. Однако обычно он составляет 30–50%.
Минимальный взнос в половину стоимости квартиры, особенно если мы говорим о хорошей просторной квартире в Москве — довольно дорогое вложение. Однако среди преимуществ: меньшие выплаты по процентам, более выгодная ставка от банка, а также меньший риск задолженности при финансовых трудностях.
Важно! Не советуем брать для первого взноса потребительский кредит, так как кредитная нагрузка тогда станет еще больше. Лучше попытаться постепенно накопить эту сумму.
Считаем все расходы
Ипотека — это не только кредит. Сделка по покупке квартиры, а затем дальнейшее проживание включает в себя много расходов:
- Регистрация и оформление сделки: госпошлины, услуги нотариуса, юридическая оценка квартиры, комиссии, оплата банковской ячейки или аккредитива и так далее. На эти траты нужно закладывать около 100 тысяч рублей. А если включать сюда траты на услуги риелтора, то и вовсе потратить 1–3% от стоимости квартиры.
- Страхование квартиры, жизни и здоровья заемщика, титульное страхование, если оно вам будет необходимо. Стоимость годовой страховки, как правило, составляет около 1% от размера кредита и зависит от возраста и состояния здоровья заемщика, а также от объекта недвижимости.
- Ремонт и мебель: это актуально как для новостройки, так и для недвижимости на вторичке. Если вы покупаете строящееся жилье с черновой отделкой, то нужно закладывать на ремонт достаточно большую сумму, порой равную цене самой недвижимости. Если речь идет только о косметическом ремонте, то потребуется намного меньше. В зависимости от ситуации и бюджета на это может уйти от 100 тысяч до 4 млн рублей.
- Коммунальные платежи: электричество, газ, вода, ТСЖ могут добавлять 5–15 тысяч рублей в месяц в зависимости от региона, дома и числа проживающих.
- Непредвиденные расходы: поломка канализации, сбор на новый шлагбаум, замена счетчиков — пусть это и кажется мелкими тратами, однако все равно в сумме составляет достаточно большие деньги.
Прогнозируем будущее
Финансовое планирование должно учитывать не только текущий доход, но и перспективы. Перед тем как взять ипотеку, подумайте о возможных негативных изменениях:
- Рост семейных расходов. Например, если в семье появятся дети, нужно будет ухаживать за пожилыми родителями или члены семьи серьезно заболеют, попадут в аварию.
- Потенциальные потери дохода или смена работы. Никто не застрахован от сокращений на работе или уменьшения зарплаты. И если у вас нет подушки безопасности хотя бы на шесть месяцев, то выплата ипотеки в этот период будет под вопросом.
- Изменение процентной ставки (если ипотека с плавающей ставкой). Все зависит от условий, которые вы подпишете при составлении договора по ипотеке. И если вы выбрали такую ипотеку, то стоит просчитывать момент резкого повышения ключевой ставки или других непредвиденных изменений ситуации в экономике.
- Инфляция и рост цен на коммуналку. Закладывайте ежегодную индексацию этих трат на размер годовой инфляции.
Важно! При этом позитивные изменения — рост доходов, премии и бонусы, новые источники дохода, материнский капитал и другие — могут помочь вам досрочно выплатить ипотеку или сократить ее срок.
Кому точно пока не нужно думать об ипотеке
Если одни только раздумывают, брать ли ипотеку, то есть и те, для кого этот вариант объективно не подходит:
- Нет привычки копить. Даже при стабильном доходе важно уметь откладывать средства. Если вы сможете накопить сумму, эквивалентную нескольким ежемесячным платежам, шансы на комфортное обслуживание кредита значительно выше. Можно хранить эти средства на отдельном счете или в вкладе — так вы не будете тратить их случайно, и деньги будут «работать» до момента покупки.
- Плохая кредитная история. Если у вас были большие кредиты, займы в МФО и просрочки, банк будет внимательнее проверять вашу заявку на ипотеку. Если просрочки были единичными, шанс на одобрение ипотеки все еще есть. Но если задолженности повторялись, а долги доходили до коллекторов или суда, получить кредит будет крайне сложно даже через несколько лет. Чтобы это проверить, лучше уже сейчас проверить свою кредитную историю и трезво оценить свои шансы, прежде чем планировать ипотеку.
- Нет официального дохода. Если у вас нет официального трудоустройства или легального источника дохода, шансов на ипотеку мало. Даже программы «по двум документам» без подтверждения дохода предполагают проверку работы заемщика. Без официального дохода банк вряд ли одобрит кредит, а попытки скрыть или «обойти» этот момент могут закончиться отказом.
- Не определились с местом жительства. Переезд в другой город или страну осложняет ипотечное планирование. Да, квартиру можно сдавать в аренду и погашать кредит за счет арендной прибыли, но для банка это увеличивает кредитные риски. Высокая кредитная нагрузка на фоне смены места жительства может стать причиной отказа.
Автор Елена Сухих
Источник banki.ru